是的，你没看错。“澳大利亚的侵占权”确实存在，并在特定条件下允许非法占有人主张被遗弃的不动产。这类人通常居住在空置、无人使用或已被废弃的房屋或土地中，因他们可能无住所可居。
大多数非法占有人并非一开始就意图占有他人财产。他们只是因为无处栖身才会暂住于他人拥有的土地上。许多非法占有人经济拮据，无力拥有或租赁房屋，更无法承担维护费用。而如果他们决定占据某处房产，必须以合法方式进入。
那么，非法占有人的“合法进入”是什么意思？例如，通过未上锁的大门进入建筑物即被视为合法。然而，如果该建筑的登记产权人或合法居住人要求其离开而拒不离开，则视为非法停留。此时，屋主有权指控其非法入侵。
侵占权与“逆权占有”法律
你知道吗？如果非法占有人在足够长时间内持续占用一处被遗弃的不动产，他们有可能依法获得该财产的所有权。这种情形在法律上称为“逆权占有”。对于希望占据某地的非法占有人来说，这是一项他们普遍了解的法律原则。
在新南威尔士州（NSW），主张逆权占有的人必须在该房产上连续、专属占有至少 12年，才有资格提出此类主张。在极为特殊的情况下，该年限也可能延长。
根据逆权占有法律，土地所有人负有使用、保护与维护其财产的责任。如果该土地长时间被遗弃，法律将视为原始所有人放弃了其权利。尽管各州的法律略有不同，澳大利亚对于逆权占有的一般要件包括：
- 申请人需对该土地具有实际、无阻、连续的物理控制，持续时间达12年；
- 土地为开放、无防护状态，使人合理地认为其为合法拥有者；
- 申请人在无暴力、强迫或欺诈情况下，实际占有该土地或财产；
- 占有行为未受限于地役权或登记警示；
- 申请人明确表达了拥有该财产的意图。
以下证据可用来支持非法占有人关于逆权占有的主张：
- 注册测量师出具的土地测绘报告；
- 申请人的行为陈述，例如更换锁具、房屋维修、缴纳账单，或将土地出租；
- 证人的书面证词，描述其占有的性质与范围；
- 土地估值报告；
- 通知其他可能享有该土地权益的人。
各州逆权占有的时间限制
| 州/地区 | 对所有者提出逆权主张的年限 | 提交地点 |
| 昆士兰州（QLD） | 12年 | Titles Queensland |
| 新南威尔士州（NSW） | 12年（王室土地为30年） | NSW Land Registry Services |
| 维多利亚州（VIC） | 15年 | Land Use Victoria |
| 塔斯马尼亚州（TAS） | 12年 | Land Titles Office |
| 南澳大利亚州（SA） | 12年 | Land Services SA |
| 西澳大利亚州（WA） | 12年 | Registrar of Titles |
| 澳大利亚首都领地（ACT） | 无逆权占有法律支持 | 不适用 |
| 北领地（NT） | 无逆权占有法律支持 | 不适用 |
非法占有人需要满足哪些占有要件？
在澳大利亚财产法下，占有包含两个主要要素：
- 专属占有：即申请人必须是该房产的唯一实际使用者。这要求原始产权人必须彻底离开该房产。一旦非法占有人进入废弃土地，财产的占有权就倾向于其一方。但原始所有人仍可采取合法手段收回该土地，如强制驱逐。
- 拥有意图：非法占有人必须从一开始就有独自占有、排他使用该土地的明确意图，即便该意图排除了合法产权人。他们不需证明其“相信”自己是合法拥有者，只需表现出意图排他使用即可。
为加深理解，以下提供两个真实判例：
侵占权判例分析
1. Hardy v Sidoti (2020)
本案发生在悉尼Redfern区的两栋相邻住宅之间。原告Hardy多年来将一段废弃“便道”纳入其自家庭院，并改建为日式花园。1998年购入房屋后，Hardy于2002年拆除后院围栏，并扩建庭院。邻居Sidoti于2018年购入旁边房产，并试图索回该段土地，称其包含在其土地所有权证上。
Hardy将案件提交新州高等法院，声称其通过“逆权占有”取得了该地段的法定所有权。法院支持了Hardy的主张。
2. McFarland v Gertos (2018)
本案是澳大利亚最具代表性的侵占权案例之一。1998年，开发商Bill Gertos发现一栋空屋大门敞开，便以合法方式进入，随后更换门锁并开始修缮房屋。
原房客当年已去世，其家属并未及时处理相关财产。直到2017年，警方通知死者家属该房屋已被Gertos出租近20年。尽管死者的继承人试图反对其主张，但Gertos凭借充分证据最终获得法定所有权。
此案说明：继承人若能及时管理遗产，即可避免被他人主张逆权占有。因此，立遗嘱对于资产安全至关重要。
认为自己拥有某处土地的权利？
正如上述案例所示，非法占有人确实在特定情况下可依法取得房产。然而，并非所有案件都以胜诉告终。无论您是房主，还是认为自己有权主张某处土地的非法占有人，都建议尽早寻求法律意见。
JB Solicitors 可为房主及非法占有人提供专业法律服务，协助处理土地权属争议，申请逆权占有或提起反对申请。我们的专业律师团队可根据您的具体情况，提供切实可行的法律支持。
立即联系我们，了解关于澳大利亚侵占权的更多信息。
