分层法
分层法
分层法或细则是一套管理每个分层计划的规则,适用于业主、租户以及某些情况下的访客(《2015 年分层计划管理法》(新南威尔士州)(以下简称 “该法”)第 4 条)。与其他规则一样,细则也对业主的行为以及公共财产的使用做出了规定。
业主委员会主要负责管理分层方案,例如以下方面:
- 公共财产的使用;
- 行政管理
- 财务
- 保存账目和记录;
- 维护和修理共有财产;以及
- 购买保险。


细则规定了哪些内容?
根据该法第 136 条,细则可对 “地段或公共财产的管理、行政、控制、使用或享有 “进行规范,包括以下内容:
- 吸烟,如允许吸烟的地点;
- 停车,如访客停车;
- 宠物,业主可以在物业内饲养宠物;
- 特定时间后的噪音水平;
- 在一定时间内使用游泳池;
- 住户的行为:
- 不得干扰其他住户的财产或公共财产;
- 对其他住户造成危害或滋扰,如大音量播放音乐;以及
不得无理干扰其他住户使用和享用公共财产。

如何获取细则细则?
一般来说,细则附在购买房产时的销售合同中,通过第 184 条证书和房东获得,但也可以从以下地方获得:
- 业主委员会
- 物业管理代理;
- 查阅业主委员会的记录;
- 新南威尔士州土地登记处 (LRS)
对制定细则的限制
这些细则由业主委员会决定如何使其适合分层楼房的生活方式。然而,根据该法案第 139 条,这些细则不得
- 苛刻;
- 不合情理;以及
- 压制性
此外,细则不得限制儿童或援助犬进入物业。
业主委员会可以选择采用示范细则,以帮助他们管理分层楼层中的问题并审查其细则。
示范细则
条例可规定业主委员会可采用的示范细则(该法第 138 条),如《2016 年分层计划管理条例》(新南威尔士州)附表 3。示范细则包括以下方面的建议:
- 宠物
- 处理扰民问题,如吸烟;
- 噪音
- 过度拥挤;
- 公共财产,如损坏草坪和植物;
- 储存易燃液体及其他物质和材料;
- 地段外观
- 废物处理;以及
- 改变用途或占用须通知

宠物
示范细则为业主委员会提供了关于是否允许在物业内饲养宠物的选择。业主委员会可以选择以下两种细则:
- 完全禁止宠物进入物业(不包括辅助动物);或
- 允许饲养宠物,但必须在宠物入住前至少十四 (14) 天发出通知;或
- 在获得业主委员会书面许可的情况下允许饲养宠物。
业主有责任:
- 监管宠物;
- 如果宠物弄脏了公共财产,则清理公共财产;
- 确保宠物不会对其他住户造成负面影响,如噪音。
吸烟
业主委员会可选择制定以下细则
- 禁止在公共物业内吸烟,并要求业主确保二手烟不会影响其他业主或公共物业;以及
- 允许在公共物业内指定的吸烟区吸烟。
如果违反细则会怎样?
根据该法第 135 节,分层楼房中的所有业主、居住者和访客都必须合法遵守该计划的细则。
如果出现违反细则的情况,业主公司可以
- 与业主联系,要求其停止造成违规的行为;
- 如果继续违反,业主委员会可发出通知,要求业主必须遵守细则;
- 如果继续违反,业主委员会可向新南威尔士州民事与行政法庭 (NCAT) 提出申请。
通知必须在业主大会上以多数票通过后发出,但如果业主委员会将发出通知的责任委托给分层委员会或分层管理代理,他们也可以向业主发出通知。
如果新南威尔士州民事与行政法庭认定通知的发布是有效的,那么法庭可对其处以最高 1,100 澳元的罚款。如果在过去的十二(12)个月内,业主违反了同一细则,则法庭可处以最高 2,200.00 澳元的罚款。在这种情况下,业主的公司无需发出通知,可向法庭申请罚款。
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