LUẬT SỞ HỮU KHÔNG GIAN CHUNG
Luật Quyền Sở Hữu Không Gian Chung
Luật Quyền Sở Hữu Không Gian Chung hoặc các điều lệ là bộ quy định quản lý mỗi mô hình sở hữu không gian chung và áp dụng cho chủ sở hữu, người thuê và trong một số trường hợp, cả khách thăm (theo Điều 4 của Đạo luật Quản lý Mô Hình Sở Hữu Không Gian Chung 2015 (NSW). Giống như các quy định khác, các điều lệ này quy định hành vi của những người có mặt tại khu vực này cũng như việc sử dụng các khu vực chung.
Theo Điều 9 của Đạo luật, Tổ chức Chủ Sở Hữu có trách nhiệm chính trong việc quản lý mô hình sở hữu không gian chung, bao gồm các công việc sau
- Sử dụng các khu vực chung;
- Quản lý hành chính;
- Tài chính;
- Lưu giữ sổ sách và hồ sơ tài chính;
- Bảo trì và sửa chữa các khu vực chung; và
- Mua bảo hiểm.
Các Điều Lệ Quy Định Những Gì?
Theo Điều 136 của Đạo luật, các điều lệ có thể quy định về ‘quản lý, hành chính, kiểm soát, sử dụng hoặc tận hưởng các lô đất hoặc khu vực chung’ và bao gồm các vấn đề sau:
- Hút thuốc, ví dụ như nơi được phép hút thuốc;
- Đỗ xe, ví dụ như chỗ đỗ xe dành cho khách thăm;
- Thú cưng, nơi chủ sở hữu có thể nuôi thú cưng trong khuôn viên;
- Mức độ tiếng ồn sau một thời gian nhất định;
- Sử dụng hồ bơi đến một thời gian nhất định;
- Hành động của cư dân:
- Không can thiệp vào tài sản của cư dân khác hoặc khu vực chung;
- Không tạo ra nguy hiểm hoặc gây phiền toái cho các cư dân khác, ví dụ như chơi nhạc ầm ĩ; và
- Không can thiệp một cách không hợp lý vào việc sử dụng và tận hưởng khu vực chung của cư dân khác.
- Not to interfere unreasonably with other resident’s use and enjoyment of the common property.
Làm Thế Nào Để Có Được Bản Sao Các Điều Lệ?
Thông thường, các điều lệ sẽ được đính kèm trong hợp đồng mua bán khi mua bất động sản, thông qua chứng chỉ theo Điều 184 và qua chủ nhà, tuy nhiên bạn cũng có thể lấy bản sao từ:
- Tổ chức Chủ Sở Hữu;
- Đại lý quản lý bất động sả
- Kiểm tra hồ sơ của Tổ chức Chủ Sở Hữu;
- Cơ quan Đăng ký Đất đai NSW
Hạn Chế Trong Việc Xây Dựng Các Điều Lệ
Những quy định này được Tổ chức Chủ Sở Hữu quyết định sao cho phù hợp với lối sống của mô hình sở hữu không gian chung. Tuy nhiên, theo Điều 139 của Đạo luật, các điều lệ này không được:
- Nghiêm khắc;
- Bất công; và
- Áp bức.
Thêm vào đó, các quy định không thể hạn chế trẻ em hoặc chó hỗ trợ vào bất động sản.
Tổ Chức Chủ Sở Hữu có thể lựa chọn áp dụng các điều lệ mẫu để giúp họ quản lý các vấn đề trong mô hình sở hữu không gian chung cũng như xem xét lại các điều lệ của mình.
Điều Lệ Mẫu
Các quy định có thể chỉ định các điều lệ mẫu mà Tổ chức Chủ Sở Hữu có thể áp dụng (theo Điều 138 của Đạo luật), chẳng hạn như Quy định Quản lý Mô Hình Sở Hữu Không Gian Chung 2016 (NSW), Phụ lục 3. Các điều lệ mẫu bao gồm các đề xuất liên quan đến:
- Thú cưng;
- Xử lý phiền toái, ví dụ như việc hút thuốc;
- Tiếng ồn;
- Sự quá tải;
- Khu vực chung, ví dụ như thiệt hại đối với bãi cỏ và cây cối;
- Lưu trữ chất lỏng dễ cháy và các chất, vật liệu khác;
- Hình dạng của lô đất;
- Xử lý chất thải; và
- Thông báo về sự thay đổi trong việc sử dụng hoặc chiếm dụng.
Vật nuôi
Các điều lệ mẫu cung cấp cho Tổ Chức Chủ Sở Hữu các lựa chọn về việc có cho phép vật nuôi trên bất động sản hay không. Tổ Chức Chủ Sở Hữu có thể chọn một trong các điều lệ sau:
- Cấm hoàn toàn vật nuôi trên bất động sản (không bao gồm động vật hỗ trợ); hoặc
- Cho phép vật nuôi, tuy nhiên phải thông báo ít nhất bốn (4) ngày trước khi vật nuôi sinh sống trên bất động sản; hoặc
- Cho phép vật nuôi với sự cho phép bằng văn bản của Tổ Chức Chủ Sở Hữu.
Công việc của chủ sở hữu bất động sản là:
- Giám sát vật nuôi;
- Dọn dẹp khu vực chung nếu vật nuôi làm bẩn;
- Đảm bảo vật nuôi không ảnh hưởng tiêu cực đến các cư dân khác, ví dụ như gây ồn ào.
Hút Thuốc
Tổ Chức Chủ Sở Hữu có thể chọn một trong các điều lệ sau:
- Cấm hút thuốc trên khu vực chung và yêu cầu chủ sở hữu đảm bảo rằng khói thuốc không ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác hoặc khu vực chung; và
- Cho phép hút thuốc tại các khu vực hút thuốc được chỉ định trong khu vực chung.
Điều Gì Sẽ Xảy Ra Nếu Tôi Vi Phạm Các Điều Lệ?
Theo Điều 135 của Đạo luật, tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng và khách thăm trong mô hình sở hữu không gian chung phải tuân thủ pháp lý các điều lệ của mô hình này.
Nếu có vi phạm các điều lệ, Tổ Chức Chủ Sở Hữu có thể:
- Liên hệ với chủ sở hữu yêu cầu ngừng hành động gây ra vi phạm;
- Nếu vi phạm tiếp tục, Tổ Chức Chủ Sở Hữu có thể gửi thông báo yêu cầu chủ sở hữu phải tuân thủ điều lệ;
- Nếu vi phạm tiếp tục, Tổ Chức Chủ Sở Hữu có thể nộp đơn lên Tòa án Dân sự và Hành chính NSW (NCAT).
Thông báo phải được đưa ra sau khi có cuộc bỏ phiếu đa số tại cuộc họp của các chủ sở hữu, tuy nhiên nếu Tổ Chức Chủ Sở Hữu ủy quyền trách nhiệm gửi thông báo cho Ủy ban Sở Hữu Không Gian Chung hoặc đơn vị Quản lý Sở Hữu Không Gian Chung, họ có thể gửi thông báo cho các chủ sở hữu.
Nếu Tòa án Dân sự và Hành chính NSW xác nhận rằng thông báo đã được ban hành hợp pháp, Tòa án có thể đưa ra hình phạt lên tới 1.100 đô la. Nếu trong vòng mười hai (12) tháng qua, chủ sở hữu đã vi phạm cùng một điều lệ, Tòa án có thể đưa ra hình phạt lên tới 2.200 đô la. Trong trường hợp này, Tổ Chức Chủ Sở Hữu không cần phải gửi thông báo và có thể nộp đơn lên Tòa án để yêu cầu xử phạt.
Bạn đang tìm kiếm luật sư tạo nên sự khác biệt tích cực?
Là luật sư, chúng tôi chân thành thực hiện trách nhiệm thay đổi tích cực cộng đồng. Chúng tôi đam mê tạo ra sự khác biệt tích cực và được truyền cảm hứng để làm việc với những người cùng chí hướng để biến cộng đồng Sydney trở thành một nơi tốt đẹp hơn.