TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
Bất Động Sản Đắt Đỏ Và Các Tranh Chấp Có Thể Rất Tốn Kém
Bất động sản thường là khoản mua sắm đắt tiền nhất mà nhiều người thực hiện. Khi xảy ra tranh chấp, hậu quả có thể rất tốn kém. Vì vậy, bạn nên tìm kiếm lời khuyên phù hợp để hiểu rõ quyền lợi hoặc nghĩa vụ của mình.
Các tranh chấp bất động sản có thể phát sinh từ nhiều nguồn khác nhau. Bài viết này sẽ phân chia các nguồn này thành tranh chấp giữa các đồng chủ sở hữu và tranh chấp giữa các bên khác.
Tranh Chấp Bất Động Sản Giữa Các Đồng Chủ Sở Hữu
Tranh chấp giữa các đồng chủ sở hữu thường phát sinh trong các trường hợp sau:
- Ai sẽ chịu trách nhiệm chi trả chi phí bảo trì;
- Một đồng chủ sở hữu muốn bán phần quyền sở hữu của mình trong bất động sản;
- Một đồng chủ sở hữu gặp thay đổi lớn về tài chính cá nhân và không còn khả năng giữ phần sở hữu của mình;
- Một đồng chủ sở hữu cố tình che giấu thông tin;
- Một đồng chủ sở hữu không phân chia phần thu nhập cho thuê đúng với quyền lợi của mình;
- Tranh cãi về việc có nên bán bất động sản hay không;
- Tranh chấp về giá trị của bất động sản;
- Bất đồng về việc bán bất động sản thông qua đấu giá hay bán tư nhân; và/hoặc
- Phân chia tiền thu được từ việc bán bất động sản giữa các chủ sở hữu như thế nào
Lý tưởng nhất, các đồng chủ sở hữu nên thiết lập một thỏa thuận đồng chủ sở hữu. Đây là một tài liệu nêu rõ những điều các bên đã thống nhất sẽ thực hiện nếu xảy ra tranh chấp.
Thỏa Thuận Đồng Chủ Sở Hữu Có Thể Bao Gồm Các Vấn Đề Sau:
- Cách thức phân chia trách nhiệm bồi thường và rủi ro giữa các chủ sở hữu;
- Ai sẽ chịu trách nhiệm quản lý hàng ngày đối với bất động sản;
- Các cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài tòa án;
- Cách phân chia các chi phí như trả nợ thế chấp, thuế, lệ phí, bảo hiểm và sửa chữa, cùng với việc xác định các nghĩa vụ bổ sung khác (nếu có);
- Cách thức bất động sản sẽ được các chủ sở hữu hoặc bên thứ ba sử dụng;
- Cách đưa ra quyết định liên quan đến việc cho thuê và quyền lợi tương ứng của mỗi đồng chủ sở hữu;
- Nếu bất động sản được bán, cách thức định giá tài sản;
- Nếu một đồng chủ sở hữu muốn mua lại phần quyền sở hữu của người khác, quy trình cần thực hiện sẽ như thế nào; và/hoặc
- Xử lý như thế nào trong trường hợp một đồng chủ sở hữu qua đời hoặc bị phá sản, đặc biệt liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền lợi phát sinh theo di chúc.
Nếu Không Có Thỏa Thuận Đồng Chủ Sở Hữu, điều này không phải là hiếm, vẫn có những con đường khác dành cho các đồng sở hữu Quá Trình Tố Tụng
Trong trường hợp các đồng chủ sở hữu xảy ra bất đồng về những vấn đề quan trọng, và không thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng ngoài tòa án, một hoặc nhiều bên có thể nộp đơn yêu cầu chấm dứt quyền đồng sở hữu bằng cách nộp đơn lên tòa án.
Yêu cầu này có thể được thực hiện theo Điều 66G của Đạo luật Chuyển nhượng Bất động sản năm 1919 (NSW). Quy định này cho phép các bên, trong một số trường hợp nhất định, nộp đơn lên Tòa án Tối cao yêu cầu chia tách bất động sản hoặc ra lệnh bán bất động sản.
Chia tách bất động sản là việc phân chia quyền sở hữu pháp lý để mỗi bên trở thành chủ sở hữu duy nhất của một phần cụ thể trên thực tế của mảnh đất. Tuy nhiên, việc này có khả thi hay không phụ thuộc vào loại hình bất động sản. Không phải bất động sản nào cũng có thể thuận tiện chia tách. Vì vậy, Tòa án thường yêu cầu cung cấp bằng chứng không chỉ về giá trị tài sản mà còn về khả năng chia tách thực tế.
Nếu việc chia tách không khả thi, Tòa án có thể ra lệnh bán bất động sản. Do các bên đã có tranh chấp và có thể cản trở quá trình bán, Tòa án sẽ thường bổ nhiệm một người quản lý tài sản theo luật định để kiểm soát và giám sát quá trình bán (người quản lý này cũng có thể được bổ nhiệm nếu có lệnh chia tách).
Khi người quản lý được bổ nhiệm, họ có quyền bán bất động sản và có nghĩa vụ thực hiện việc bán một cách tốt nhất để đạt được mức giá cao nhất. Sau khi bán, số tiền thu được sẽ được phân chia theo tỷ lệ quyền lợi của các bên, thường là theo thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc theo lệnh của tòa án trong trường hợp cần điều chỉnh do các tranh chấp khác giữa các bên. Hình thức phân chia này có thể được áp dụng trong trường hợp còn tồn tại những tranh chấp khác, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh giữa các khoản tiền mà mỗi bên được quyền nhận.
Tranh chấp tài sản với các bên khác
Tranh chấp tài sản cũng có thể phát sinh trong nhiều lĩnh vực khác, bao gồm nhưng không giới hạn ở:
- Cảnh báo bất động sản – Tranh chấp liên quan đến cảnh báo bất động sản thường thuộc một trong hai nhóm: (1) bạn tìm cách gia hạn hoặc thực thi quyền lợi của mình theo cảnh báo để ngăn chặn giao dịch ảnh hưởng đến đất đai của bạn, hoặc đất mà bạn có quyền cảnh báo; và (2) người khác đã đăng ký cảnh báo đối với tài sản của bạn, và bạn muốn gỡ bỏ nó.
Các vấn đề liên quan đến cảnh báo thường được xử lý bằng cách nộp đơn khởi kiện tại Tòa án Tối cao cùng với bản tuyên thệ. Các câu hỏi liên quan đến việc một người có quyền cảnh báo hợp pháp hay không thường rất phức tạp về mặt kỹ thuật, vì vậy nên tham khảo ý kiến pháp lý trong trường hợp này. - Phát triển và xây dựng bất động sản – Các yêu cầu liên quan đến phát triển và xây dựng bất động sản thường mang tính chuyên môn cao tùy theo từng loại yêu cầu. Thông thường, những tranh chấp này sẽ được xét xử tại Tòa án Đất đai và Môi trường. Một số yêu cầu phổ biến nhất liên quan đến việc bị từ chối hồ sơ xin phát triển hoặc các vấn đề về kháng cáo phát triển.
- Chiếm hữu tài sản – Các vấn đề chiếm hữu tài sản thường phát sinh khi có vi phạm hợp đồng thuê nhà bởi bên thuê, hoặc bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ dưới hợp đồng thế chấp.
- Các yêu cầu công bằng – Các yêu cầu này có thể bao gồm quyền lợi của những người có quyền đối với chủ sở hữu, quyền lợi chưa đăng ký trên tài sản, hoặc quyền liên quan đến các yêu cầu phát sinh từ hành vi gian lận, vi phạm nghĩa vụ ủy thác hoặc vi phạm tín nhiệm.
- Tranh chấp ranh giới – Trong trường hợp các bên không thể thống nhất về vị trí ranh giới giữa hai bất động sản, và hai chuyên gia đo đạc đăng ký độc lập cũng không đồng ý, các bên có thể nộp đơn yêu cầu Tổng Đăng ký viên (Registrar General) đưa ra quyết định. Hồ sơ yêu cầu thường kèm theo bản vẽ hoặc báo cáo do chuyên gia đo đạc đăng ký lập. Tổng Đăng ký viên sẽ xác định ranh giới dựa trên toàn bộ bằng chứng và xem xét yếu tố công bằng và hợp lý. Các bên có quyền kháng cáo quyết định trong vòng hai mươi tám (28) ngày.
- Tranh chấp hàng rào phân chia và tường chắn đất – Thông thường, các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ chi trả mỗi bên một nửa chi phí xây dựng hàng rào hoặc tường chắn đất giữa hai bất động sản. Nếu có những tình tiết phức tạp hoặc các yếu tố khác cần xem xét mà các bên không đạt được thỏa thuận, một bên có thể nộp đơn lên Tòa Án Hành Chính & Dân Sự NSW (NSW Civil & Administrative Tribunal) hoặc Tòa Án Địa Phương (Local Court) để yêu cầu lệnh về hàng rào hoặc lệnh liên quan đến chi phí xây dựng tường chắn đất. Lệnh này sẽ quy định công việc nào cần thực hiện, ai phải trả chi phí và tỷ lệ thanh toán như thế nào.
Cách luật sư có thể hỗ trợ
Tranh chấp liên quan đến bất động sản có thể trở nên rất phức tạp và liên quan đến nhiều người hoặc tổ chức khác nhau. Khi hỗ trợ giải quyết tranh chấp bất động sản, luật sư có thể được kỳ vọng cung cấp tư vấn hoặc liên hệ với người mua, người bán, đại lý, người thuê nhà, chủ nhà và ban quản lý tòa nhà.
Trong quá trình hỗ trợ giải quyết tranh chấp bất động sản, luật sư thường thực hiện các công việc sau đây (không giới hạn):
- Đàm phán với các bên khác để giải quyết tranh chấp ngoài tòa án;
- Chuẩn bị hồ sơ tài liệu cho tòa án;
- Tham gia phiên tòa;
- Chuẩn bị và phối hợp với luật sư tranh tụng;
- Tư vấn về quyền lợi của bạn theo các hợp đồng và thỏa thuận;
- Nộp đơn xin gia hạn hoặc gỡ bỏ caveat và tư vấn về quyền lợi liên quan; và/hoặc
- Tư vấn và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc các biện pháp khắc phục thích hợp.
Nếu bạn đang tham gia vào một tranh chấp bất động sản và muốn hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của mình, xin đừng ngần ngại liên hệ với văn phòng của chúng tôi.
Bạn đang tìm kiếm luật sư tạo nên sự khác biệt tích cực?
Là luật sư, chúng tôi chân thành thực hiện trách nhiệm thay đổi tích cực cộng đồng. Chúng tôi đam mê tạo ra sự khác biệt tích cực và được truyền cảm hứng để làm việc với những người cùng chí hướng để biến cộng đồng Sydney trở thành một nơi tốt đẹp hơn.