Bạn có thể đã nhấp vào bài viết này để tìm hiểu ngày hết hạn là gì. May mắn cho bạn, chúng tôi có thể hướng dẫn bạn cách xử lý điều khoản này để hỗ trợ bạn trong việc mua bất động sản. Người Úc không xa lạ với việc mua bất động sản đã qua sử dụng. Dù theo cách nào, họ vẫn sẽ ký hợp đồng cho các bất động sản như vậy.
Ngày hết hạn (ngày sunset) là ngày mà chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng trước khi tiến hành thanh toán và đăng ký sơ đồ phân lô. Điều khoản này thường có trong các hợp đồng chịu sự chậm trễ kéo dài vì mục đích xây dựng, đặc biệt là đối với các giao dịch bán bất động sản trên giấy (off-the-plan). Nếu chủ đầu tư không thể bàn giao vào ngày đã quy định, thì một trong hai bên đều có thể hủy hợp đồng mà không bị phạt.
Điều này có nghĩa là cả hai bên thực sự đều được hưởng lợi từ điều khoản này. Chủ đầu tư hiểu rằng sự chậm trễ làm tăng chi phí, còn người mua thì muốn bất động sản của mình được hoàn thành vào một thời điểm xác định. Ngoài các ngày hết hạn theo luật định, nhiều hợp đồng còn bao gồm các điều khoản hết hạn do các bên thỏa thuận. Điều này thiết lập một khung thời gian hợp lý để cả hai bên tiếp tục bị ràng buộc bởi hợp đồng.
Đây cũng là ngày cụ thể trong Hợp đồng mà người mua có quyền nhận lại tiền đặt cọc. Đây là tin tốt cho người mua nếu chủ đầu tư không đăng ký sơ đồ phân lô. Các sơ đồ phân lô mới cho dự án là mốc thời gian trong quá trình xây dựng khi giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng lẻ được cấp.
Khi nói về ngày hết hạn theo luật định là gì, có rất nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến nó, đặc biệt là đối với từng bất động sản cụ thể. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ làm rõ ngày hết hạn là gì để bạn có cái nhìn rõ hơn về khái niệm này.
Chủ Đầu Tư Có Thể Hủy Dự Án
Điều khoản hết hạn bảo vệ người mua hoặc người bán và cho phép một bên có quyền rút khỏi hợp đồng nếu mọi việc không diễn ra như kế hoạch. Tuy nhiên, chủ đầu tư có thể sử dụng điều khoản hết hạn trong Hợp đồng Mua bán để chấm dứt hợp đồng. Một số chủ đầu tư hành xử không thiện chí cũng có thể kích hoạt điều khoản hết hạn. Vì sao? Đôi khi họ nhận ra rằng họ có thể bán lại bất động sản với mức giá mua cao hơn.
Điều này tạo ra tranh chấp và thậm chí là sự thất vọng cho những người mua tiềm năng, những người có thể đã chờ đợi việc hoàn thành bất động sản của mình trong một khung thời gian nhất định. Để ngăn chặn những chủ đầu tư thiếu trung thực này hủy bỏ các hợp đồng hiện có một cách vô lý, Chính phủ Úc đã ban hành luật mới tại New South Wales (NSW).
Luật Về Ngày Hết Hạn
Theo Đạo Luật Sửa Đổi Về Chuyển Nhượng Bất Động Sản (Điều Khoản Hạn Cuối) năm 2015, người bán phải thông báo cho tất cả người mua về điều khoản này. Người bán cũng phải có sự đồng ý bằng văn bản của người mua hoặc của Tòa án Tối cao cho việc hủy hợp đồng được đề xuất. Nếu người mua không phản hồi thông báo này, thì người bán không thể tiến hành chấm dứt hợp đồng.
Có một số yếu tố cần xem xét khi cho phép chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng, bao gồm:
- Các điều khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản trên giấy (off-the-plan)
- Liệu chủ đầu tư có hành xử vô lý hoặc có động cơ không thiện chí hay không
- Liệu giá trị của lô đất nơi bất động sản được xây dựng có tăng lên hay không
- Ảnh hưởng của việc chấm dứt hợp đồng đối với người mua và các thông tin quan trọng khác
Lưu ý: Đối với các giao dịch mua trong các dự án theo hình thức sở hữu cộng đồng (như căn hộ, đơn vị nhà ở hoặc nhà liền kề), ngày hết hạn theo luật là 5 năm rưỡi kể từ ngày ký hợp đồng. Ngược lại, các giao dịch mua đất thông thường có ngày hết hạn có hiệu lực sau 18 tháng. Tuy nhiên, một số giao dịch mua đất không có ngày hết hạn theo luật định.
Người Bán Cần Cung Cấp Cho Bạn Những Gì?
Người mua cần lưu ý rằng người bán phải cung cấp cho họ đầy đủ các tài liệu ngoài hợp đồng mua bán. Hãy cùng xem các tài liệu đó:
1. Bản Tuyên Bố Công Bố Thông Tin
- Số lô dự kiến, diện tích và vị trí. Đối với các lô strata dự kiến, không bắt buộc cung cấp vị trí và kích thước khu vực đỗ xe hoặc kho lưu trữ.
- Vị trí của bất kỳ quyền địa dịch(easement) hoặc quyền khai thác (profit à prendre) nào dự kiến ảnh hưởng đến lô đất, và bất kỳ hạn chế sử dụng đất hoặc giao ước tích cực nào chỉ ảnh hưởng đến một phần của lô đất.
- Đối với các lô theo sơ đồ strata dự kiến: bản vẽ mặt bằng dự thảo và sơ đồ vị trí dự thảo.
- Đối với các lô theo sơ đồ cộng đồng, khu vực hoặc khu dân cư dự kiến: sơ đồ vị trí dự thảo, bản vẽ chi tiết dự thảo và sơ đồ tài sản dự thảo.
2. Bảng hoàn thiện dự kiến
3. Bất kỳ văn bản s88B dự kiến nào sẽ được nộp kèm theo sơ đồ.
4. Đối với các lô theo sơ đồ strata dự kiến: dự thảo nội quy (by-laws).
5. Đối với các lô theo sơ đồ cộng đồng, khu vực hoặc khu dân cư dự kiến: dự thảo bản tuyên bố quản lý và bất kỳ hợp đồng phát triển dự kiến nào.
6. Đối với đất bao gồm một lô trong sơ đồ phát triển dự kiến: dự thảo hợp đồng phát triển strata.
7. Đối với các lô theo sơ đồ strata dự kiến liên quan đến một phần của thửa đất strata: dự thảo bản tuyên bố quản lý strata theo yêu cầu tại Điều 99 của Đạo Luật Phát Triển Các Chương Trình Strata năm 2015 để đăng ký sơ đồ strata.
8. Đối với đất chịu sự điều chỉnh của bản tuyên bố quản lý tòa nhà theo Phần 23, Mục 3B của Đạo luật Chuyển nhượng Bất động sản 1919: dự thảo bản tuyên bố quản lý tòa nhà.
Vì Sao Ngày Hết Hạn Hữu Ích Đối Với Giao Dịch Bán Trên Giấy (Off-The-Plan)?
Khi mua bất động sản theo hình thức trên giấy (off-the-plan), điều khoản hết hạn có thể cho người mua quyền rút lui nếu dự án bị trì hoãn. Hơn nữa, người mua cũng sẽ được hoàn trả đầy đủ tiền đặt cọc.
Thông thường, người mua chỉ cần thanh toán khoản đặt cọc ban đầu 10%, và phần tiền còn lại chỉ đến hạn khi việc xây dựng bất động sản được hoàn tất. Tùy theo các điều khoản trong hợp đồng, chủ đầu tư và nhà thầu cũng có thể thay thế các thiết bị và vật liệu hiện tại bằng các loại mới hơn có chất lượng tương đương, và thậm chí có thể thực hiện những thay đổi nhỏ đối với mặt bằng thiết kế.
Sau đó, Tòa án sẽ xem xét các đề xuất chấm dứt hợp đồng trên cơ sở từng trường hợp cụ thể. Luật được đề xuất cũng yêu cầu các chủ đầu tư phải chi trả tất cả các chi phí và giao dịch có thể phát sinh trong quá trình chấm dứt hợp đồng.
Ngày Hết Hạn Là Gì: Hết Hiệu Lực
Theo kinh nghiệm thực tế, việc ngày hết hạn hết hiệu lực đối với một bất động sản là điều không thường xảy ra. Hãy xem xét một số lý do vì sao điều này có thể xảy ra. Tất cả đều liên quan đến hành động của bên bán và thực tế người mua không thể làm gì để tác động đến vấn đề này.
Ngày hết hạn cũng có thể hết hiệu lực nếu nhà thầu xây dựng cạn kiệt ngân sách hoặc có sự chậm trễ đáng kể trong quá trình xây dựng. Các nguyên nhân dẫn đến việc cạn kiệt ngân sách hoặc chậm trễ lớn bao gồm:
- Các căn hộ khác vẫn chưa được bán
- Các dự án khác vẫn đang chờ hoàn thành
- Chậm trễ do thời tiết, quy định của hội đồng địa phương và các phê duyệt
- Thiếu hụt lao động và quản lý dự án kém
Bạn có muốn tránh những vấn đề này với tư cách là người mua không? Nếu có, người mua nên xem xét lịch sử hoạt động trước đây của chủ đầu tư. Họ có hoàn thành các dự án trước đây đúng hạn không? Họ có phải là những chủ đầu tư có khả năng quản lý dự án tốt và có hồ sơ uy tín không?
Người Mua Có Thể Thay Đổi Ngày Hết Hạn Sang Sớm Hơn Không?
Người mua có thể thay đổi ngày hết hạn sang sớm hơn không? Thẳng thắn mà nói là không. Ngày hết hạn là khuôn khổ do người bán lựa chọn để đảm bảo rằng giao dịch với người mua có một ngày kết thúc. Nếu không, tiền đặt cọc của người mua có thể rơi vào tình trạng không rõ ràng. Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và người bán có thể giữ tiền đặt cọc của người mua mà không thực hiện kế hoạch dự án theo mong muốn của người mua.
Người mua sẽ muốn biết tại một thời điểm nhất định nếu nhà thầu chưa hoàn thành dự án để họ có thể lấy lại tiền đặt cọc. Tuy nhiên, với điều này, cũng không có khả năng các chủ đầu tư và nhà thầu sẽ rút ngắn thời hạn đó, bởi họ cần nhiều thời gian để hoàn thành dự án.
Tôi Nên Làm Gì Nếu Không Có Ngày Hết Hạn?
Khi nói đến ngày hết hạn là gì, điều khoản này không nhất thiết phải có trong hợp đồng mua bán. Người mua sẽ không cần lo lắng nếu bất động sản họ mua đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng lẻ. Tuy nhiên, khi mua bất động sản theo hình thức “trên giấy” (off-the-plan), điều quan trọng là phải tìm kiếm tư vấn pháp lý vì một số người bán có thể âm thầm che giấu các điều khoản hết hạn dưới các điều kiện đặc biệt.
Tầm Quan Trọng Của Việc Tìm Kiếm Tư Vấn Pháp Lý
Giờ đây khi chúng ta đã có cái nhìn tổng quát về ngày hết hạn là gì và các yếu tố khác ảnh hưởng đến nó, việc tìm kiếm tư vấn pháp lý khi mua bất động sản là vô cùng quan trọng, bởi việc làm việc với chủ đầu tư và nhà thầu có thể gặp nhiều khó khăn nếu bạn không nắm rõ các quy tắc và điều khoản liên quan.
Bài viết này không cấu thành tư vấn pháp lý và chỉ mang tính chất tóm tắt về ngày hết hạn. Các luật sư về bất động sản và chuyển nhượng của JB Solicitors có thể hỗ trợ bạn khi mua bất động sản “trên giấy” (off-the-plan) và giúp bạn hiểu sâu hơn ngày hết hạn là gì trong hoàn cảnh cụ thể của bạn.
Hơn nữa, mức phí cố định của chúng tôi mang lại cho bạn sự minh bạch về chi phí. Điều này sẽ giúp bạn giảm bớt gánh nặng tài chính bên cạnh chi phí bất động sản ngày càng tăng hiện nay.
Liên hệ JB Solicitors ngay hôm nay để tìm hiểu thêm về ngày hết hạn là gì.
